Συμπεράσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω διαδικτύου

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφόρμων, όπως την AIRBNB και την Homeaway, έχει μπει για τα καλά στη ζωή μας. Για αρκετούς επενδυτές αποτέλεσε μία καλή επενδυτική ευκαιρία σε μία χώρα, που γενικά δεν προσφέρει πολλές εναλλακτικές. Από την άλλη, αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων, που είχαν απελπιστεί επειδή τα ακίνητα τους παρήγαγαν πλέον μόνο έξοδα, βρήκαν μέσω αυτού του καναλιού έναν τρόπο, να βγάλουν κάποια χρήματα, εκμεταλλευόμενοι ίσως και το κενό, το οποίο υπήρχε στο νομικό αλλά κυρίως στο φορολογικό πλαίσιο. Να αναφερθεί, ότι η αρχική ιδέα του μοντέλου αυτού δεν ήταν η επενδυτική κατεύθυνση και ούτε η παροχή υπηρεσιών προς τρίτους, αλλά η χρονικά περιορισμένη διάθεση – συνεκμετάλλευση της ιδιωτικής κατοικίας με τρίτους προς ‘βέλτιστη’ εκμετάλλευση του ακινήτου και μείωση του κόστους κατοίκησης.

Πως εξελίχθηκε, όμως, η εν λόγω δραστηριότητα τους τελευταίους μήνες στη χώρα μας? Ποια είναι τα πρώτα συμπεράσματα, αλλά και ποια είναι τα θετικά και ποια τα αρνητικά? Αξίζει να μπει κάποιος τώρα σε αυτή την αγορά?

Γενικά, στο τέλος του 2018, στην ελληνική επικράτεια ξεπεράστηκε ο αριθμός των 72.000 κατοικιών, που ήταν, είτε εξ’ ολοκλήρου, είτε μέρος αυτών, διαθέσιμες για βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτύου. Το 2017 ο αριθμός αυτός ήταν ακόμα κάτωθεν των 60.000. Κατά τους περασμένους μήνες εισήλθαν στην αγορά δυναμικά και εταιρίες, είτε ως επενδυτές, είτε ως πάροχοι υπηρεσιών προς τους ιδιοκτήτες. Τέλος, ο εν λόγω τομέας βοήθησε το 2018 σημαντικά στην κίνηση του κατασκευαστικού κλάδου, κυρίως για επισκευές και ανακαινίσεις.

Ας πάμε, όμως, στα βασικά: στα νούμερα. Σύμφωνα με έρευνα της AirDNA που παρουσιάστηκε πρόσφατα σε θεματικό συνέδριο, καταγράφηκαν το 2018 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτύου στην Ελλάδα σε σχέση με το 2017 μειώσεις στα έσοδα, στις πληρότητες και στη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση. Πιο συγκεκριμένα, η μέση ημερήσια τιμή έπεσε κατά 17%, ενώ η πληρότητα μειώθηκε κατά 13 ποσοστιαίες μονάδες. Και όλα αυτά, παρόλο που η χώρα μας κατέγραψε το 2018 για άλλη μια φορά ρεκόρ στον αριθμό των τουριστών. Ο λόγος της μείωσης είναι απλός. Η προσφορά σε ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση είχε αυξηθεί το περασμένο έτος κατά 21%, ενώ στο ίδιο χρονικό διάστημα η ζήτηση είχε αυξηθεί μόλις κατά 8%. Προφανώς, η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται βασικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αλλά και η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Σαντορίνη και η Μύκονος παρουσιάζουν μεγάλο ενδιαφέρον.

Όσον αφορά το φορολογικό πλαίσιο, ως γνωστόν, ψηφίστηκε πριν λίγους μήνες νόμος, ο οποίος ρυθμίζει πλέον τη φορολογική μεταχείριση της δραστηριότητας και των εσόδων της. Εκτιμώ, πως θα υπάρξει και περαιτέρω ρύθμιση σε νομικό επίπεδο, καθότι προκύπτουν σταδιακά οι αντίστοιχες ανάγκες. Αυτά, πιθανώς, να επηρεάσουν αισθητά τη δραστηριότητα, και σε κάποιες περιπτώσεις ίσως οδηγήσουν ακόμα και στην απαγόρευσή της. Παρόμοιες εξελίξεις καταγράφονται, άλλωστε, και στο εξωτερικό. Σε κάθε περίπτωση, ήδη αλλάζει το θεσμικό πλαίσιο.

Στην αγορά του real estate, η ύπαρξη της νέας αυτής δραστηριότητας έχει φέρει κυριολεκτικά τα πάνω κάτω. Ειδικά στα ‘hot spots’ των μεγάλων πόλεων και των ‘γνωστών’ τουριστικών προορισμών, η αυξημένη ζήτηση για ακίνητα κατάλληλα για βραχυχρόνια εκμίσθωση έχει αυξήσει αισθητά τις τιμές, και σε αρκετές περιοχές δεν υπάρχουν πια διαθέσιμα ακίνητα. Στα προαναφερόμενα σημεία έχουν φτάσει και οι τιμές μακροχρόνιας ενοικίασης σε απαγορευτικά επίπεδα, οπότε λιγοστεύουν σταδιακά αντίστοιχα και οι υποψήφιοι μακροχρόνιοι ενοικιαστές. Για το κέντρο των Αθηνών αναφέρεται, για παράδειγμα, αύξηση ενοικίων μέχρι και 30%. Πάρα ταύτα, η εν λόγω δραστηριότητα παραμένει ενδιαφέρουσα και για πρόσθετους επενδυτές, οι οποίοι συνεχίζουν να ψάχνουν για ‘ευκαιρίες’, οπότε και δεν αποκλείεται, η άνοδος των τιμών να συνεχισθεί και το 2019, μιας και γενικότερα η αγορά των ακινήτων ανακάμπτει.

Τα πρώτα συμπεράσματα του νέου ‘επιχειρηματικού μοντέλου’ είναι, λοιπόν, σίγουρα θετικά. Πρώτον, η ύπαρξη νέων καταλυμάτων τύπου κατοικίας φέρνει στη χώρα μας – και λόγω χαμηλότερου κόστους – τουρίστες, που μέχρι τώρα ίσως και να μην μπορούσαν να έρθουν στην Ελλάδα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε έσοδα για ιδιώτες και κράτος. Σημειωτέο, ότι δεν επιλέγουν μόνο οι ‘οικονομικοί’ τουρίστες τις προσφερόμενες κατοικίες, αλλά για κάποιους αποτελεί τον ιδανικό τρόπο διακοπών. Να αναφέρω επί τη ευκαιρία, πως δεν θεωρώ, ότι επηρεάζεται αισθητά ο ξενοδοχειακός κλάδος της χώρας μας από αυτές τις ‘εναλλακτικές’ τουριστικές μονάδες, καθότι απευθύνονται σε άλλο κοινό. Δεύτερον, δημιουργούνται θέσεις εργασίας, και για αρκετούς ιδιοκτήτες η διαχείριση και συντήρηση των ακινήτων είναι η νέα κύρια δραστηριότητά τους. Τρίτον, κινείται η αγορά των ακινήτων, ο κατασκευαστικός κλάδος και άλλοι βοηθητικοί κλάδοι.

Σε δεύτερη ανάγνωση, όμως, θα πρέπει να δούμε και τα αρνητικά στοιχεία, καθώς και την πιθανή μελλοντική εξέλιξη. Έτσι, στα αρνητικά σίγουρα θα πρέπει να συγκαταλέγεται η προκληθείσα στρέβλωση στην αγορά των ακινήτων με τη μεγάλη αύξηση των τιμών που επιφέρει. Ενδεικτικά αναφέρονται για την Αθήνα αυξήσεις στις τιμές πώλησης έως 35% και τη Θεσσαλονίκη έως 20%. Επίσης, σε μεγάλα κομμάτια των πόλεων (κυρίως κεντρικά) δεν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα, και αυτό από τη μία σημαίνει πως δεν υπάρχουν ακίνητα, είτε προς αγορά, είτε ενοικίαση, για κατοίκιση ή επαγγελματική χρήση, από την άλλη σημαίνει, όμως, ότι σταδιακά μπορεί να αλλάξει η χρήση ολόκληρων γειτονιών. Μην εκπλαγούμε, αν για παράδειγμα σε λίγα χρόνια το Μεταξουργείο θα έχει διαμορφωθεί σε ένα απέραντο κέντρο κατοικιών βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σίγουρα αυτό θα πρέπει να ελεγχθεί ως προς τη συμβατότητα με την αειφόρο ανάπτυξη των πόλεων. Επίσης, θα πρέπει να αναμένουμε και νομικά προβλήματα, π.χ. με συνιδιοκτήτες ακινήτων, που κατοικούν σε οικοδομές, όπου θα λαμβάνει χώρα ‘εντατική’ βραχυχρόνια μίσθωση, και δει, εάν αυξηθεί η φθορά του κοινόκτητου χώρου, εάν δημιουργηθούν προβλήματα λόγω θορύβου ή καταγραφεί αύξηση κλοπών.

Για τα επόμενα χρόνια αναμένεται σύμφωνα με τις εκτιμήσεις για τη χώρα μας περαιτέρω αύξηση της τουριστικής κίνησης. Δυστυχώς, δεν μπορεί να προβλεφθεί σε ποιο βαθμό αυτό θα επηρεάσει και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Λογικά, θα προκύψουν, όμως, ανάγκες και σε αυτόν τον τομέα. Ελλείψει διαθέσιμων ακινήτων στους κεντρικούς τομείς, η περαιτέρω ανάπτυξη θα λάβει χώρα στις συνορεύουσες περιοχές, πάντα όμως σε συνάρτηση με την ύπαρξη σύνδεσης με τα μέσα μαζικής μεταφοράς. Έτσι, θα πρέπει ιδιαίτερα σε μελλοντικές επενδύσεις να γίνεται σοβαρή ανάλυση των αναγκών και της προοπτικής της συγκεκριμένης περιοχής πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε επένδυση. Θεωρώ, όμως, σίγουρα σκόπιμο και τον έλεγχο από αρμόδιο φορέα της συμβατότητας της περαιτέρω ανάπτυξης του τομέα με τους γενικούς στόχους της τουριστικής ανάπτυξης της χώρας μας, και τον έλεγχο ανάγκης ειδικής αδειοδότησης της δραστηριότητας.

Γενικότερα, είναι δύσκολο να προβλέψει κανείς την περαιτέρω εξέλιξη στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αρκετοί ειδικοί εκτιμούν, ότι η αγορά αυτή έχει ήδη πιάσει ταβάνι. Επίσης, ειδικά για τις μεγάλες πόλεις, θεωρώ τεράστια την εξάρτηση της περαιτέρω εξέλιξης – ανάπτυξης από τις αποφάσεις των αεροπορικών εταιριών και δει χαμηλού κόστους, οι οποίες προφανώς υποβοηθούν αισθητά τον τομέα. Με απλά λόγια: εάν δεν αυξήσουν τα ταξίδια προς την Ελλάδα οι αεροπορικές εταιρίες, πως θα έρθουν παραπάνω τουρίστες που θα νοικιάσουν μέσω διαδικτύου τις νέες διαθέσιμες κατοικίες? Επίσης, τι θα γίνει εάν σταματήσουν οι εταιρίες χαμηλού κόστους υφιστάμενα δρομολόγια? Κατά συνέπεια, η όποια απόφαση σχετικής επένδυσης θέλει σοβαρή ενημέρωση και ανάλυση των εξελίξεων. Σε κάθε περίπτωση θα ήταν σκόπιμο, στις επενδύσεις που θα γίνονται από εδώ και πέρα, να προβλέπονται σενάρια εναλλακτικής εκμετάλλευσης, προκειμένου χωρίς μεγάλο κόστος, να μπορεί να αλλάζει το εκάστοτε ακίνητο, όταν δεν θα ‘τραβάει’ πλέον σε ικανοποιητικό επίπεδο η βραχυχρόνια μίσθωση. Επίσης, θα πρέπει να προβλέπεται κάποιο διαφοροποιητικό στοιχείο, το οποίο θα κάνει το δικό μας ακίνητο ξεχωριστό και ιδιαίτερα ανταγωνιστικό, σε μία αγορά, η οποία θα γίνεται όλο και πιο ανταγωνιστική. Θα πρέπει να απαντά ο ιδιοκτήτης στο ερώτημα: γιατί να επιλέξει κάποιος τη δική μου κατοικία?

Λαμβάνοντας, λοιπόν, υπόψη, όλα τα παραπάνω, ένα έχω να πω σε δυνητικούς επενδυτές: ‘μεγάλη προσοχή!’

Για οποιεσδήποτε ερωτήσεις σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας (επικοινωνία με Μαββίδης + Συνεργάτες)!